マンション経営、新築VS中古

マンション経営コラム

マンション経営を始めるなら、物件は「新築」?「中古」?と初めての方は迷う方も多いのではないでしょうか。

コスモリクエストは、「中古」をマンション経営として真っ先にお勧めしております。

それは「新築」を嫌っているわけではもちろんなく、当社30年の歴史の中で「東京・中古・駅近」こそが現在の情勢を鑑みても

お客様の安定的な資産形成につながると考え付いたからです。

自分が住む家として考えるならば新築の方がいいなと考える方が多いでしょう。実際に私も住む家は新築のマンションを購入しています。(最近は中古マンションを購入してリノベーションして自分好みにする方も増えていますが)

ではなぜ「人に貸す家」は中古なのでしょうか?

①「家賃がその地域の相場に慣らされていて、借りる層が多い」

賃貸マンションを借りて住む方々はできれば新築に住みたいとは思っていても、どんだけ高い家賃でもいいからそこに住みたいとは思っておりません。真っ先に浮かぶのは「エリア」「駅との距離」「家賃」この辺から物件を絞りにかかっていくことがほとんどです。そこからバス・トイレ別がいいなぁ、できれば2階以上、オートロックだったらなぁという条件がでてくるものです。

新築マンションは当初5年程は家賃を高く設定することが可能です。新築・中古で、同じ場所に同じ大きさのマンションが隣同士並んでいたら、家賃が同じなら新築を選びますよね。しかし人気が集まる新築は周辺相場よりも家賃を高く設定して入居者を募集することができるのです。これがマンション経営業界では有名な「新築プレミアム」です。

②「単純に新築は購入価格が高い、中古は相場で決まる」

ただし、新築も時が経てば中古です。当初高めに設定されていた家賃は、新たに出現した新築と比べられてしまうため、落とすしかありません。ここでマンションを購入されたお客様に不測の事態が起きてしまいます。家賃を落としてもそもそもの収支が大きくプラスであれば大して気になることでもないのでしょうが、月々の家賃に比べて物件価格が高く、ローン返済金額が大きいため、月々の収支が大きくマイナスになってしまうことがほとんどなのです。日常の生活に負担なくできるところがマンション経営の良さなので、この出費で毎月の生活に影響がでてしまっては元も子もありません。

昨今の23区内の新築マンション価格は3500万~4500万など、首都圏のファミリーマンションとあまり変わらない価格まで上がっています。(2020/2/6(木)日経新聞)

23区内の価格上昇の背景には「用地不足による地価上昇」、「職人不足による人件費高止まり」「ホテル業者に競り負ける」など様々ありますが、基本的には「販売会社の人件費・利益上積み」「広告宣伝料の上積み」などがメインです。

対して23区内の中古マンション平均相場は1800万~2500万くらいが主流となります。理由は築年数が経ったからではありません。「販売会社の人件費・利益上積み」「広告宣伝料の上積み」の価格の部分が取れたからです。

その後中古マンションが築30年40年経った際に大きく売買価格が下がることもほとんどありません。マンションの価値は家賃で価格決定され、賃貸需要のある23区内、駅徒歩10分以内のマンションであれば借り手がつかないことがないので家賃も下がらないのです。現在猛威をふるっているコロナウイルスで日経平均はは大きく左右され、新築価格を決める、広告宣伝料や人件費に影響は出そうですが、「住むために借りる」ということは、景気に左右されず、需要と供給で決まるという事も中古マンションのメリットでしょう。

上記2点から分かる通り、「新築は中古と同じ家賃に慣らされる」「中古相場になってから取引価格は下げ止まり」ので、わざわざ新築時に低い利回りのマンションを購入する必要はないのです。

4000万円新築=家賃12万円×12÷4000万円×100=3.6%

2500万円中古=家賃10万円×12÷2500万円×100=4.8%

マンション経営は感覚で始めはいけません。数字を理解して味方につけることができれば安心して始めることができるでしょう。

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