景気に左右されない安定商品、マンション経営

マンション経営コラム

現在日経平均は原油価格の急落や新型コロナウイルスの感染拡大で大きく揺れ動いています。

3/9(月)時点では約1年ぶりに一時1200円の下げ幅を記録し、3/10(火)には1万8000円台まで下落してしまいました。

株やFX含めて投資商品の怖いところは突発的に景気・経済に大きく影響され資産が大きくプラスにもマイナスにもなってしまうギャンブル性の高いところでしょう。そういったリスクを考えると「やはり貯金が一番」と思う方が多いのではないでしょうか。

マンション経営も大きく分けると「投資」という分野に入りますが、私たちコスモリクエストが進めているのはイチかバチか買って売って儲けましょうではなく、あくまでも「年金造り」や「お金の有効活用」です。

まず銀行からお金を借りてマンションを購入→購入したマンションを人に貸す→賃料が発生する→ローンにあてる。といったように「人の力を借りながら資産を造る、資産形成術」なのです。

では入居者がいなかったらローンは全て自己負担ということではリスクが大きいので、「サブリースシステム」いわゆる家賃保証をつけるのです。マンションオーナーと入居者の間にサブリース業者が入り、手数料として10%を支払うことでのこりの家賃収入でローンを返済することができます。月々の差額は数千円程度ですから、本来月々6~8万円ほどする資産を人の力を借りることで身銭を殆ど切ることなく、形成する事ができるのです。

これはオーナーにとって空室のリスクがなくなる大きなメリットですが、業者はどこで利益をとっているのでしょうか?巷ではサブリース契約の解除や一方的な家賃減額請求などを聞きますね。

サブリース業者も企業ですから、「利益が出なければ」解除や大幅な家賃減額請求をせざるを得ないでしょう。(もちろん擁護しているわけではありません)

しかし30年以上も前からサブリース業としてお客様の資産形成をしている業者はうちを含めて世の中には何社かおります。それはサブリースをしていて利益として出せているからですよね。

空室リスクは業者にとっても大きなリスクですから、まず空室率が限りなく0に近い東京都23区の駅徒歩10分以内のワンルームマンションしか扱いません。全国から単身者が集まる東京ですから、場所がいい便利なマンションであれば、賃貸が数か月もつかないという事は考えられません。そもそも東京都の単身世帯は現在400万世帯ほどですが、ワンルームマンションは30万戸ほどしかありませんので、需要が一番あるんですね。

その少ないリスクのマンションで月々家賃の10%、家賃7万円なら7000円が業者の利益なので、この点だけを見ると少ない利益ですが、すでに長年やっている企業であれば1000件以上は管理件数があるでしょう。そうすると毎月700万円が単純計算でも収入になるわけです。なんでもかんでもな物件を目先の利益目当てで一時的な販売利益よりも、良い物件でお客様と信頼関係を築いて毎月の固定収入を太く強くしていく。どちらが企業にとって良いかはわかりますよね。だからこそお客様も空室リスクを防ぐ家賃保証を付けることができるのです。

話は戻って、「投資」と考えたとしても利回りは3.5~4.5%ですから、預金関係と比べると圧倒的な利回りです。しかもほとんど毎月の身銭を切っていないのですから。毎月大きな身銭を切って株やFXで一時的に設けたとしても、景気に大きく左右されることもあり、継続的ではないでしょう。今回の新型コロナウイルスが分かりやすい例かと思います。

対してマンション経営は「家賃」ですから景気に左右されて家賃が動くことはありません。その地域にどれだけ住みたい人がいるのか、需要と供給で家賃が決まりますので、比べるととても安定的なことがわかります。マスクが品薄でネットで8万円ほどで転売して落札もされていましたが、需要と供給の一つの例とも言えますね。

身銭を切らず少ない負担で毎月の経営をすることが基本とはなりますが、余裕がでて預金が置いてあるだけであれば、マンションに繰上げ返済した方が賢いお金の使い方と言えるでしょう。2000万円のマンションを35年ローンで組んで100万円繰上げ返済すると約3000円ほど返済が減りますので、100万円で利回り3.6%を生み出した計算になるのです。預金で寝かせておくより賢いお金の使い方ですよね。

「私には怖くて無理」「万が一の時は破産してしまうのでは…」様々なメディアの着色や、悪徳な業者のせいで何が本当か分からなくなってしまっている方も多いと思います。マンション経営は景気に左右されない、「安定」で「堅実」な人の力を借りて行うことができる資産形成です。まずは資料請求からでも構いません。人生100年時代に不安のない資産形成、お金の有効活用をしましょう。

資料請求はこちら→◇https://form.run/@cosmo-request-1990

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